彭博报道说，多伦多正被大量滞销的公寓淹没，但新楼盘仍在不断推出。
目前市场上仍有超过8200套单位待售，价格已较峰值下跌20%。此外，还有1万套公寓正在建设中，工程进度已无法中止。
这是加拿大最大城市经历建设热潮后留下的“宿醉”，这座城市曾拥有北美最多的建筑起重机。
随着库存不断积压，破产开发商数量创下纪录，幸存者则忙于转型重组。
在这一轮清洗中，一个占加拿大经济比重异常之高的行业正岌岌可危，而这也关系到解决未来增长主要瓶颈之一，住房供给不足的能力。
“公寓市场基本已经陷入衰退。”加拿大帝国商业银行副首席经济学家本杰明·塔尔表示，“你无法经历这样的冲击而不改变体系，我认为未来的公寓市场将发生重大转变。”
自21世纪以来，公寓开发一直是多伦多的重要经济引擎。
大量通过联邦移民政策来到加拿大的年轻人选择落脚于这个最大城市。租住的公寓——由个人投资者拥有并贷款购买，通常是他们的第一套住所。
低利率和人口增长推高了这类投资的需求，直到利率飙升、政府减少新移民，市场需求才快速消退。
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咨询公司Urbanation的数据显示，今年第三季度新公寓销量跌至35年来最低点，这些新公寓主要是卖给投资者的期房。
然而，一栋高层公寓的建造周期长达五年，一旦动工就难以叫停，因此数年前市场高点许下的那些单位现在仍在施工中。
Urbanation总裁肖恩·希尔德布兰德在接受采访时表示：“在我看来，这可能是多伦多史上最大规模的公寓市场调整。”
但他也警告说，当前库存过剩使开发商停止启动新项目，可能正在为未来的供应短缺埋下种子，“几年后，我们几乎不会看到新公寓竣工。到本十年末，也就是2029年时，将几乎没有新楼交付。”
或许，没有哪个项目比85层高的豪华住宅塔“The One”更能代表多伦多公寓市场的繁荣与崩塌。这栋楼于2017年开工时预计将成为人市最高住宅楼，但此后陷入成本超支和延误的困境。
2023年，The One申请债务接管，负债高达17亿加元，被重组或进入债权人保护，如今已被债权人接管，原开发商由多伦多历史悠久、规模最大的公寓开发商之一Tridel取而代之，项目也被重新定位。
11月，Tridel取消了The One绝大多数已售期房合同，承诺退还约1.05亿加元的定金及利息。随后又宣布将重新销售整栋大楼的411个单位。
Tridel首席执行官吉姆·里奇承认，撕毁已有合同的决定看似冒险。但他说，这是一场押注：到2028年The One竣工时，Tridel将能把这些单位卖给与过去20年支撑市场的投资者不同类型的买家。
他说，Tridel正在重新设计户型，将套间面积扩大，还计划与入住塔楼的一家酒店品牌合作，为业主提供更高端的配套设施。
目标是将单位卖给真正愿意居住的用户，并以更高售价实现额外2亿加元的收入。
“依赖把非常小的单位卖给投资者的模式，恐怕不会回来了。”里奇表示。他说到2028年，市面上新建楼盘将非常稀少，“而我们将交付The One。”
在塔尔看来，这种转变将在整个公寓行业蔓延。
这场由投资者主导的繁荣，导致多伦多的住房市场小单位过剩，满足的是刚抵达城市的年轻人，而适合家庭或有空间需求的富裕夫妇的住房则严重不足。
因此，塔尔预计，未来将有更多此类较大单位被建造，而能做到这一点的开发商将是资金更雄厚的企业。通常，真正需要住房的人是“今天就要”，而不是等五年。
因此塔尔预计，未来以最终使用者为主导的公寓市场，将迫使开发商投入更多自有资金建房，而不是依赖投资者提前购买的预付款进行投机。
另一个有利于财力雄厚的开发商的趋势是出租公寓建设的兴起。政府补贴和税收优惠使这类项目更具吸引力。Urbanation数据显示，截至2025年，已有多伦多地区61个项目、合计超2.7万个公寓单位被转换为出租公寓。
其中就包括开发商Times Group在万锦市的一个900单位项目。公司负责人赫萨姆·加达基表示，他们原本打算以公寓形式推出，但因预售不足，转为出租。
这一转变也反映出Times Group业务模式的整体变化。加达基说，2021年公司80%的在建项目是公寓，20%是出租，现在比例正好相反。
他表示，Times Group之所以能转型，是因为有四个富裕家族提供资金支持，愿意承担出租项目所需的更高前期投入。
“出租公寓的好处在于，你可以在5年、10年后实现市场增值。”加达基说。他预计目前建设的项目将从未来租金回暖中受益。“如果你有资金和耐力，这会成为一种成功策略。”
这种从公寓转向出租的趋势正蔓延至多伦多整个开发行业。2025年第三季度，多伦多新开工建设的出租公寓数量首次超过公寓项目，这是自1990年政府开始记录数据以来的首次。
不过，尽管如此，整体住房开工量仍较去年下降，且远低于季度长期平均水平。
虽然现在这似乎不是大问题，但当前的供应过剩部分源于联邦政府削减移民数量，使加拿大人口暂时趋于稳定，以消化前几年快速增长的积压。但加拿大整体经济增长依赖新移民，因此未来还是必须恢复接受更多人。
为满足这一需求，大力推动长期住房建设已成为包括总理卡尼政府在内的各级政府的优先事项。多伦多的房地产行业普遍认为，要实现这些目标，必须重新找到公寓开发的新模式。
“我不认为公寓会消失。”多伦多房地产律师事务所Robins Appleby的住房开发业务律师利奥·马古利斯表示，“问题是，在没有大量投资者支撑的情况下如何生存。因为过去10到15年，就是靠投资者支撑起来的。”
