明显转向悲观——中国楼市下行周期远未结束！瑞银为何收回看涨观点？

FX168财经报社(亚太)讯 瑞银集团中国房地产研究主管、长期逆向投资者John Lam正在收回他此前的看多观点，加入华尔街同行的行列，预测中国房地产长达四年的下行周期远未结束。

在接受采访时，John Lam表示，他预计中国疲弱的住宅房地产市场至少还要再下跌两年，之后才有可能迎来复苏。他在本月早些时候的一份报告中指出，其中一个原因是潜在购房者在房价下跌的情况下正越来越倾向于租房。

Lam说：“过去十年买房的人可能都在亏损。”他补充说，这已经“从根本上改变了人们对房价的预期”。

这家瑞士银行在数月前还认为房价有望在 2026 年初实现“企稳”，并由一线城市率先带动。然而如今其观点明显转向悲观。Lam因在 2021 年初下调中国恒大集团评级而闻名，当时距离中国这家负债最重的开发商违约还有 11 个月。他也曾在去年大胆转多房地产行业。

全球大型银行普遍对中国楼市持暗淡预期。自第二季度以来房地产销售再次低迷，10 月房价录得至少一年以来的最大跌幅。惠誉评级上月指出，情况可能在明年进一步恶化，新房销售面积在行业企稳前可能较当前水平再下降 15%。

全国二手房价也持续下降，在主要城市累计跌幅已超过三分之一。

（来源：Centaline）

Lam表示，他预计一线城市二手房价在 2026 年还将再跌 10%，2027 年再跌 5%，除非北京推出重大刺激政策。

彭博社上周报道，政策制定者正在考虑推出新的房地产纾困措施，包括首次在全国范围内补贴按揭利息。中国一位敢言的前财政部长也警告称，由于房价下跌导致的家庭悲观预期正在加剧国内通缩压力。

Lam此前对房地产即将触底反弹的预测，基于这样的判断：现金紧张的开发商减少购地，使得住宅供应逐步收紧。去年，房地产开工面积较 2021 年周期初大跌 63%，远高于同期商品房销售面积 48% 的跌幅，这一趋势今年仍在持续。

尽管他的逻辑基础并未改变，但Lam表示，随着房价持续下跌动摇了人们“房地产永远保值”的长期信念，更多潜在购房者会继续观望。

他还表示，由于一线城市租金回报率明显低于按揭贷款利率，未来会有更多人选择租房而非买房。他在研究报告中指出，10 月一线城市平均租金回报率为 1.81%，而全国平均按揭利率为 3.07%。

Lam认为，租金是衡量房地产供需动态的早期指标，“因为租金不受政府干预”。他预测，租金稳定之后，房价应会停止下跌。